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地主大家さんのための法人活用術～３つの方式編「不動産所有方式」前編～
大家の右腕税理士事務所、一般社団法人大家の右腕代表税理士の吉田（細江）博之です。 本連載では、「地主さんのための経営指南」をテーマにしています。賃貸経営における一つの目的は「予定通り儲かる大家さん」になることです。今回は「法人活用３つの方式」の最後の章、不動産所有方式（前編）です。 1：不動産所有方式とは...
View Article【太田垣章子の賃貸トラブル110番】＃6 家賃滞納に気づいた時には…。83歳の元タクシー運転手
大家さんから「高齢の入居者さん」についてのご相談をよく聞きます。 「貸すのを躊躇する」とおっしゃるのですが、では今の入居者の年齢を把握されていますか？ 現在60代の賃借人は、基本的にはもう退去しません。そのままずっと住み続けることになります。あと10年もすれば立派な高齢者です。新たな入居者が高齢者ではなく、今住んでいる方も確実に高齢者になるのです。 72歳までタクシー運転手。引退後は貯金から…...
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かわいい子には苦労をさせろ！事業承継のための法人化
子どもが賃貸経営の適性がない。 「子どもに賃貸業を少しずつさせているけれども、適性があるのか不安。引き継がせるべきか？」と相談されることがあります。 詳しく聞くと「自分で考えて行動することができない」と言います。 1．物件の清掃が賃貸経営か？...
View Article３代目大家が教える自主管理の極意 築古物件のお金をかけない空室対策
一般的に築30年を経過した不動産は「築古物件」と呼ばれます。 築20年を経過すると徐々に設備の劣化や収益性の低下が始まり、築30年超では、収益の低下に加え、建物維持管理コストが増加していきます。築40年にもなると、将来的な建て替えも検討せねばなりません。さらに、1981年5月31日以前の旧耐震基準の建物は「出口計画」を考える必要も出てきますね。...
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【太田垣章子の賃貸トラブル110番】＃5 あなた誰！？いつの間にか知らない入居者が…本当にあったトラブル事例
前回「入居審査」の大切さをお伝えしましたが、大家さんは入居者側の情報をアップデートしていますか？...
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【2代目大家コラム】脱サラ筆者の事業拡大の極意。8棟97戸はどうやって成功したのか
今回のテーマは事業拡大です。具体的には物件購入、新築、建替えについてです。この事業拡大に苦心されている大家さんも多いのではないでしょうか。 私自身も、2012年に脱サラして賃貸業を継いでからずっと考えていました。...
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「引き継ぎたくない」子供をどう変えるか。事業承継のチャンスとは？
「不動産はいらない。現金で相続したい。と子供に言われた」 「子どもが賃貸経営に興味がないようで、今後の賃貸経営をどうすればよいかがわかりません」とよく相談を受けます。 そして「引き継いでくれるのか不安だから…」と言って、建て替えや大規模修繕を躊躇しているオーナーさんがいらっしゃいます。...
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地主大家さんのための法人活用術～３つの方式編「転貸（サブリース）方式について」～
大家の右腕税理士事務所、一般社団法人大家の右腕代表税理士の細江博之です。 本連載では、「地主さんのための経営指南」をテーマにしています。 賃貸経営における一つの目的は「予定通り儲かる大家さん」になることです。 今回は法人活用の３つの方式の１つである、転貸（サブリース）方式について解説させて頂きます。 1．転貸（サブリース）方式とは...
View Article３代目大家が教える自主管理の極意＜失敗しないリフォームをするために＞
入居者が退去すると、次の入居者へ貸し出せる状態にするために原状回復工事またはリフォームをしなければなりません。入居期間が長い入居者が退去すると、リフォームやリノベーションが必要になる可能性が高くなります。 1．管理委託と自主管理のリフォームの違い...
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【太田垣章子の賃貸トラブル110番】＃4 悪質入居者をストップ！入居申込書はここを見て！
20年以上賃貸トラブルに携わり、たくさんの大家さんと出会ってきましたが、残念ながら「経営者」という意識が低い印象を時々受けます。 おそらく一般的な事業に比べ、トラブルさえなければ大家さんの出番があまりないからでしょうか。 最近では管理会社や家賃保証会社を利用することが、一般的になりました。そのため入居申し込みがあっても「保証会社の審査が通ればいいよ」と、他人任せになっている傾向があります。...
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自主管理は危険！資産があるから引き継いでくれるという幻想
最近、賃貸経営をどう引き継がせるかに悩んでいる大家さんが多いような気がします。 「子どもが賃貸経営に興味がない」「子どもに任せたいけど、きちんと管理できるか不安」とよく相談を受けます。 とくに自主管理されている大家さんにからこのような声を聞きます。 自主管理とは、管理会社に頼まず、自分でアパートやマンションを管理していることです。...
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【2代目大家コラム】キャッシュフロー改善の近道！実体験に基づく黄金ステップ
「キャッシュフロー改善」については、大家さん共通の課題だと思います。 今回は、私がどのような手段でどこから手を付けたのか？ どの手法を継続しているのか？ についてお話しさせて頂きます。 手段：数字で経営せよ まずは手段についてお話しします。手段としては“数字で経営”することです。 経験と勘に頼らず、現状や未来を数字で可視化することで、家族内(社内)、金融機関等とも経営状況を共有することができます。...
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地主大家さんのための法人活用術 ～管理料徴収方式はおすすめできません！～
大家の右腕税理士事務所、一般社団法人大家の右腕代表税理士の細江博之です。本連載では、「地主さんのための経営指南」をテーマにしています。 今回は法人活用の３つの方式の１つである、管理料徴収方式について解説します。 管理料徴収方式とは これまで3回にわたり、地主大家さんのための法人活用術をお伝えしてきました。 【参考】地主大家さんのための法人活用術～所得分散編～ はこちら...
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【太田垣章子の賃貸トラブル110番】＃3 年表づくりのススメ
賃貸経営の中で、戸数が少ないと入居者情報は、ある程度把握できるでしょう。ただ一定数を超えてしまうと、なかなか覚えていられないのが人の常。単身者だったな、年齢はこれくらいだったかな、と思っていても、トラブルが起こってみると実際は違うこともあります。 入居者情報を把握していれば、トラブルも未然に防ぐことができます。今回はその方法をお伝えしようと思います。 1.賃借人も同じく年を取る...
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３代目大家が教える自主管理の極意＜空室に困ったらまず見直すべき内見対策＞
総務省が５年ごとに調べていている平成30年調査「住宅・土地統計調査」によると、全国の空き家の総数は848万9,000戸です。空き家率は13.6%で過去最高であり、貸家用の空き家は432万7,200戸であり、全国の空き家総数のうち半分を占めています。...
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【2代目大家コラム】賃貸経営は1人じゃムリ！チームでやっていきましょう
賃貸業に関係する規制、関連法案、業界の習慣など、経営判断をするうえで必要な知識、情報などは多岐にわたり、日々変化しています。情報収集は容易になる一方で「何が本当なのか？何が自分に必要か？」を判断するスキルを磨き続ける必要があります。 1.大家さん1人で網羅するのは不可能 必要な知識や情報の具体例としてはこんなことが挙げられます。...
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地主大家さんのための法人活用術～所得移転編（物件売却ついて）～
大家の右腕税理士事務所、一般社団法人大家の右腕代表税理士の細江博之です。本連載では、「地主さんのための経営指南」をテーマにしています。 今回は前回に引き続き所得税・相続税を圧縮させるための、メソッドである法人活用（所得移転編）について解説していきたいと思います。 地主大家さんのための法人活用術～所得移転編（役員報酬について）～...
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相続したボロ物件どうする？～賃貸経営は諦めるべきか～
最近、「親からアパートを相続してしまった……」という相談が多いと感じています。 「してしまった」 相続したくても、財産がなければ相続はできません。「相続できるものがあるだけましでは？」と思うことでしょう。 1.その賃貸経営は絶望か？ 先日も、「引き継いでしまった」という方からの相談を受けました。...
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太田垣章子の賃貸トラブル110番 ＃2繁忙期を終えた今こそ考えたい空室対策
皆さま、3～4月の繁忙期お疲れ様でした！ 空室は全部埋まりましたか？ もし大きな声で「はいっ！」と言えない場合には、ぜひこのコラムを読んで工夫してみてくださいね。今回は空室対策について語ってみたいと思います。 1.退去理由は必ず確認しましょう...
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【2代目大家コラム】親から任されて一人前と認めてもらう。重要な3つの継続
親から任されるようになり、金融機関との窓口になれると、自他共に認められた後継者になります。子世代の皆さんは、ココを目指しましょう。 今回は自分の経験を交えて、後継者になるまでのステップを紹介します。 1.「わからん」は大チャンス 「コイツに任せられるな」の判断基準は様々あると思いますが、まずは、話す機会を継続的に持つこと（数字を共通言語として）が必要です。...
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